十八届三中全会报告中明确提出的关于减缓构成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自律消费、完备主要由市场要求价格的机制等表明了政府更为特别强调市场在资源配置中的决定性起到，行政性调控将不会逐步退出历史舞台。那么，未来的楼市政策也将不会逐步挣脱过去全国一刀切的模式，根据城市的实际供给市场需求现状产生分化。

全国房地产发展现状可以从房价数据中显现出。根据国家统计局公布的1月份全国房价数据来看，70个大中城市中62涨2平6跌到，表明当前楼市的基调仍为稳中有上涨。

房价环比下跌的城市个数增加，环比涨幅总体稳中有降。虽然房地产市场经常出现滑行迹象，但是一二线城市的市场需求仍然十分充沛。就北京而言，今年1月份北京商品住宅成交价均价为26181元／平方米，与去年12月份基本持平，与去年1月份比起，下跌了15%。不过，自住房的入市预期不会巩固北京商品住房的市场需求。

去年10月中央政治局具体了确保的归政府，市场的归市场的住房供应体系总方针，旋即北京市寄居建委于2013年10月22日回应，2013年北京将发售2万套自住型商品房，2014年计划发售5万套左右，该类住房价格比周边商品住房约较低30%。自住房的经常出现使得很多购房者持有人从容态度，期望需要购买自住房，这种情绪影响了市场整体的成交价状况。预计未来随着政府获取保障房数目的减少，商品住房的市场需求不会比较增加，虽然整个格局仍正处于可供大于欲的状态，但是价格上涨的幅度应当会过于大。

就三四线城市来说，则库存压力较小。从中国指数研究院统计资料的数据来看，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比暴跌，而在房价暴跌的城市中，有34个是三四线城市。

目前三四线城市房地产市场供过于求的状态并非空穴来风。自2010年政府实施一二线城市房屋出租汽车之后，很多研发企业都涌进三四线城市，导致三四线城市的房价突飞猛进，商品房供给急遽减少。从中国指数研究院的数据来看，从2009年开始，我国部分三四线城市住宅市场的供应量大幅度快速增长，南通、烟台、佛山等地的土地供应总量居于全国前茅。

土地放松之后，开发商为了回笼资金而大量推盘，超越了楼市的供求平衡。一方面，三四线城市居民对房屋的市场需求增长速度本来就较为较慢，因为外来人口去三四线城市的比例却是并不大，相比而言，近年来三四线城市楼盘房市的供给速度显著低于居民的市场需求增长速度，导致供过于求；另一方面，开发商的转入造就了当地房价的下降，有一些城市的房价与几年前比起完全翻番，让一些人望尘莫及。以温州和鄂尔多斯为事例，温州自2011年9月开始，倒数30个月经常出现同比上升，房产市场不容乐观。

鄂尔多斯的部分楼市暴跌，从每平方米2万元降至1万元以内，楼市不存在的风险不可小觑。整体来看，一二线城市对住房的市场需求比较还是小于供给，库存较较少，而三四线城市则正好忽略。

如何均衡有所不同地区的供需沦为了政府必须解决问题的问题。十八届三中全会中明确提出的土地制度改革将超越土地二元结构，构建农地的入市光阴，未来终将减少建设用地规模，减少房地产市场供应。未来随着中心城区土地资源的日益减少，居住于成本更加低，大城市逐步去中心化将不会沦为发展趋势。

政策规划城市群的创建、城市高铁等交通网络的覆盖面积以及生活和商业设施的完善，大城市向周边城市扩展将沦为有可能。有所不同地区由于供需的不均衡，房地产调控将不会经常出现分化，各地区政府将不会根据当地情况实施一定的调控措施，但是最后不会渐渐让市场沦为房地产市场的主导力量。

这种房地产市场分化并不等同于楼市的暴跌。所谓房地产市场暴跌，并不只是非常简单的房地产价格的全方面大幅度暴跌，暴跌引起的是一系列系统性风险，还包括银行坏账、资金链脱落、资产大幅度大跌、市场信心大幅瓦解等等。不过，中国楼市不存在的风险也是不容忽视的。尽管目前来看，中国楼市仅有某些区域不存在泡沫，但是未来如果银行仍然向房地产行业大量流经资金，而开发商还是一味走买地、盖楼、卖房的非常简单循环，大规模经常出现房地产泡沫也是有可能的。

所以，未来银行在为房地产行业投资的时候应当依据宏观慎重的原则，有选择性地将资金投入到房地产市场。两会开会，很多民生问题都出台日程，大众心里对于政府即将采行的各种改革或者方案也充满著期望，房地产问题大自然也是重点。

目前一二线城市房价稳中有升，三四线城市交易量力弱、供过于求，这种分化的局面如何需要获得均衡是政府楼市调控一直要面对的关键问题。从近期的房地产市场发展情况来看，一二线城市房价暴跌的可能性并不大，但是其快速增长的幅度会像前几年那么大，北京、上海、广州、深圳等大城市的居民对房屋的刚性市场需求继续会增加，而自住房的经常出现不会巩固人们对商品住房的倚赖，一定程度上不会减轻房价的大幅度下跌预期。

至于三四线城市，政府应当适当地实施应付楼盘供需流失的措施，尽量避免跑路、鬼楼等问题，使房地产市场渐渐恢复正常，构成合理完备的房地产供需机制。两会的开会对于将来房地产市场如何发展也将起着关键作用，我们一起期望两会将如何引领我国房地产市场踏上身体健康规范的可持续发展道路。

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